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前不久，广西壮族自治区南宁市广源国际社区近千名业主拿到一纸判决书，尽管法院认定开发商违约，已逾期近两年未能完成办证义务将房屋所有权证交给业主，却只需向业主赔偿总房价万分之一(合同中约定1天)的违约金。 “100万元的房子，违约两年才赔一天的违约金100元。”业主邹先生对此感到不解。 这样的判决结果，究竟是业主在签合同时疏忽大意导致，还是法院判决有失公正？近日，青年报·中青在线记者对这一事件进行了调查。 2011年1月，邹先生与开发商广西中泰商贸有限公司签订购房合同。他回忆说，那天去签合同的人很多，大家排着队，开发商拿出一份事先打印好的合同让业主签字，“因为给我们业主看合同的时间没有多少，且之前已交了购房定金，在这种情况下我们没有任何选择，只能签。”邹先生说。 这份合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”；同时还约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述所有权登记迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。” 2013年10月，开发商把建好的商品房交付给了邹先生，按照合同约定，开发商应该在2015年9月底之前把房屋所有权证办好交给邹先生，可一直到2017年11月，邹先生才拿到所购房屋的不动产权证书。据了解，广源国际社区共有业主2036户，除了像邹先生这样延迟拿证的，还有不少业主至今仍未拿到房屋所有权证。 邹先生是广源国际社区业主中第一批领证的。证办好后，他和小区内一些业主打电话给开发商咨询违约金赔付的事情，对方回答说已经准备好违约金了，每户赔100多元。“合同不是约定违约一天就要赔总房款万分之一的违约金吗？结果100万元的房子违约近两年才赔100元，大家听了都很气愤，没有一个人愿意去领这个违约金。”邹先生说。 由于在违约金的问题上双方争执不下，2017年9月，广源国际社区998户业主将开发商诉至南宁市青秀区人民法院，要求开发商按合同规定，按日赔付已付房款的万分之一的违约金，每逾期一日就赔付一日。 2017年12月15日，青秀区人民法院作出一审判决，一是判令被告为原告办理房屋所有权登记，二是被告向原告支付逾期办证违约金。 “这个判决看似是我们业主胜诉了，但判决书上的违约金数额却让人大跌眼镜，法院判处开发商只需向业主赔偿少则50多元，多则一两百元的违约金。”邹先生说，一审判决书下达后，绝大部分的业主都感到不满，选择了上诉。 一审中，法院对开发商逾期给业主办理房屋所有权证的事实予以了确认，各方争议的焦点就是违约金的赔偿问题。 导致双方意见出现较大分歧的是合同中，一个有歧义的条款。记者查阅合同第十七条第四款约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续(注：房屋所有权登记及证书交付)延迟办理的，双方同意按下列第3项处理。第3项写道：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。 “我们都认为合同这条约定是指每日违约金最高不超过总房款的0.01%，不然前半句的约定还有什么意义？”业主邹先生表示，因此原告(业主)主张被告(开发商)应每逾期一日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，而被告(开发商)在应诉时则表示，合同约定的意思是他们所需赔付的违约金最高不超过总房款的万分之一。 判决书中，青秀区人民法院对此争议作出的认定是：结合上下文义，如理解为每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，每日最高不超过总房款的万分之一，则属于重复表述，因为作为基数计算的“已付房款”不可能高于“总房款”，重复的约定与日常行文不符。因此，该条款应理解为“违约金总额最高不超过总房款的万分之一。” 青秀区人民法院在判决中还认定，原告主张违约金按已付房款的每日万分之一计算，并连续计算至被告将房屋权属证书交付给原告之日止，该诉请应视为请求人民法院增加违约金。违约金条款是合同主体契约自由的体现，合同主体在订立合同时即明确了违约后果，从而做到审慎订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由此说明，原告以违约金过低为由提出调整的，应当负有举证证明因被告违约造成了原告的损失且损失高于约定的违约金之证明责任。鉴于原告未向法院提供相关证据证明其实际损失，仅陈述所主张的违约金即损失，故应承担举证不能的不利后果。因此，对原告的该项主张不予支持。 近日，青年报·中青在线记者来到位于南宁市竹溪大道86号的广西中泰商贸有限公司办公地点进行采访。 该公司常务副总经理商国珍表示，目前已给广源国际社区办理了1000套左右的房屋权属证书，还有一半在办理当中。对于逾期办证问题，他说这在房地产行业也很正常，“不光是我们这里延期，这种状况在南宁市、在全国都非常普遍。” 听说记者的采访意图后，商国珍说公司有专门的部门制定合同，会后续安排专人接受采访。但几天后，记者再次催问时，他回应说，公司领导表示暂不接受采访。 4月10日，记者来到青秀区人民法院对一审判决的相关情况进行了解，该院办公室副主任郑李宁接到记者的采访函后表示，这个案件一审判决后，有部分业主上诉了，尽管有部分判决书已生效，但一审案情和二审是有关联性的，现在就这个案件接受采访不妥，建议记者等最终二审结果出来以后再采访。 |
